110家房企存货半年增长4300亿 “补库存”悄然展开

本文摘要：经历了长年去库存进程的房地产业，正在悄悄转入调补库存的阶段。根据Wind数据，截至今年上半年末，110家A股上市房企的存货为4.77万亿元，比上年末快速增长4300亿，增幅大约为9%。其中，大中型房企的存货规模有显著提高。 在城市层面，作为昔日去库存重镇的呼和浩特，近日发文特别强调全面暂停去库存调控措施。长春也于8月29日公布通报，中止棚改项目货币化移往购房奖励政策，希望有条件的棚改项目新建一定数量的搬迁移往住房。这些措施皆体现出有部分城市库存严重不足的现状。

经历了长年去库存进程的房地产业，正在悄悄转入调补库存的阶段。根据Wind数据，截至今年上半年末，110家A股上市房企的存货为4.77万亿元，比上年末快速增长4300亿，增幅大约为9%。其中，大中型房企的存货规模有显著提高。

在城市层面，作为昔日去库存重镇的呼和浩特，近日发文特别强调全面暂停去库存调控措施。长春也于8月29日公布通报，中止棚改项目货币化移往购房奖励政策，希望有条件的棚改项目新建一定数量的搬迁移往住房。这些措施皆体现出有部分城市库存严重不足的现状。

经过两年的去库存进程，楼市整体库存规模经常出现大幅度上升。作为最重要的市场主体，房企和地方政府都开始意识到这一变化。分析人士指出，调补库存进程的打开，意味著一个新的市场周期开始筹划。有所不同的是，在经过严苛调控之后，如今市场各方都已渐趋耐心。

住宅去库存改向根据国家统计局的数据，截至今年7月末，全国商品房待售面积为54428万平方米。不仅刷新近48个月的新高，与最高点时（多达7亿平方米）比起，上升了近3成。其中，住宅待售面积仅有为26869万平方米。新城控股高级副总裁欧阳捷指出，这一规模仅有相等于2017年商品住宅销售面积的18.6%。

换句话说，按待售面积计算出来，住宅库存去化周期只有2.2个月。欧阳捷说道，就全国整体来看，商品住宅去库存策略必须调整并且正在调整为调补库存了。在始自2015年末的这轮去库存中，棚改货币化移往也是最重要手段。

就在长春中止棚改货币化移往之前，中国人民银行武汉支行行长王玉玲早已撰文认为这一问题。王玉玲的文章公开发表在《中国金融》上，文章称之为，从H省79个市、县目前商品住房平均值消化周期的情况看，已不不存在去库存压力。

2018年5月末，79个市、县中，平均值消化周期高于12个月的城市有73个，低于12个月的只只剩6个，且完全都在偏僻山区。她还建议，货币化移往作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本落幕，不应考虑到主动解散。房企是此轮去库存进程的仅次于受益者。2016年和2017年，全国商品房销售规模倒数两年创历史新纪录。

多数上市房企也构建了销售业绩的大幅度快速增长，行业平均值利润率也有所提高。但一个有违在于，在行业的库存规模下降的同时，上市房企的存货规模却在快速增长。根据Wind数据，截至今年上半年，110家A股上市房企的存货为4.77万亿元，比上年末快速增长4300亿，增幅大约为9%。

与2016年末的水平比起，增幅大约为28%。上海易居房地产研究院智库中心总监贤迈进向21世纪经济报导记者回应，这种鲜明并不矛盾。

国家统计局以待售面积作为库存的统计资料口径，意指已完工但并未销售的部分。而A股的存货指标，既还包括土地储备，也还包括已动工和完工未售部分。因口径有所不同，两者并不具备可比性。

但这也侧面体现出有房企调补库存的积极性很高。但他同时回应，上市房企的存货水平能否体现出有行业现状还有待厘清。因为上市房企多为行业里的头部企业，随着行业集中度的提升，头部房企构建规模和市占率的提升并不车祸。事实上，在划入统计资料的110家A股房企中，分化现象早已不存在。

截至今年上半年，有45家房企的存货规模高于去年年末的水平，其中以中小企业居多。调补库存时机渐趋成熟期无论规模大小，对于任何一家有业绩表达意见的房企来说，调补库存都是最重要的战略。8月28日，合景泰富在香港举办中期业绩不会。

集团主席孔健岷回应，现在是拿地的好时机。因为现在拿地比较来讲较为昂贵，很多是底价成交价。合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳更进一步补足道，以前都是抢走地，现在变为选地。

无独有偶，大悦城地产财务总监许汉平也在此前的业绩会上透漏，对于商业地产来说，当前是拿项目的好时机。随着房地产业竞争日趋激烈，对规模的执着再次沦为行业主旋律。易居克而瑞统计资料，截至目前，有多达六十多家的房企明确提出了近一两年内构建千亿的计划，多为中型规模房企。

部分企业早已著手补足库存。如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元，到2017年末就减至764亿元，增幅相似100%。

截至今年上半年末，新城控股的存货规模再次跃居到1054亿元。比起之前，如今的补库存时机或许更加成熟期。与合景泰富管理层的观点类似于，欧阳捷也指出现在正是淘好地的季节。原因在于，楼市调控的持续了解，正在倒逼土地价格上调。

而在经过大浪淘沙后，实力严重不足的中小房企被推开在门外，品牌大房企则步入有序竞争、理性拿地的最差机会。有统计资料表明，截至今年7月，一线城市流拍土地11宗，二线城市流拍102宗，三线城市流拍315宗，数量皆低于去年同期。分析人士普遍认为，这一方面是由于土地出让条件愈发严苛，另一方面则在于企业于是以渐趋理性。

欧阳捷指出，企业的理性还反映在区域自由选择上。对于如何淘好地，他指出，一线城市尤其要慎重；二线城市耐心寻机会；三四线城市趁此做到耕耘。恒大则自由选择规避四线城市。恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧在业绩不会现场回应，恒大的土地储备目标主要是覆盖面积中国的一二线城市以及部分三线城市，四线不打算去，确保项目的稳定增长。

贤迈进指出，除土地招拍挂市场外，收购市场也不会之后活跃，从而为企业获取更好的扩展机会。他回应，除房企外，很多城市也将转入调补库存阶段，还包括大力供地和展开出租汽车等措施都会相继实施。

调补库存进程的打开，意味著一个新的市场周期开始筹划。在市场各方都渐趋耐心的情况下，这个过程不会比较稳定。

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